Tout savoir sur la loi Carrez

La loi Carrez fait partie intégrante des termes techniques utilisés dans les transactions immobilières. Elle n’a rien d’une nouveauté, et pourtant, bien souvent elle est mise de côté aussi bien par les professionnels de la vente que par les particuliers. Elle impacte pourtant grandement dans la réussite de la transaction et dans la mise en valeur réelle du bien. Raison pour laquelle s’informer sur le sujet semble s’avérer utile.

Définition technique de la loi Carrez

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Pour commencer, qu’est-ce que la loi Carrez ? Dit simplement, il s’agit d’un dispositif de mesure de la surface habitable de la maison. Mais dans la pratique c’est un peu plus complexe que cela.

  • Une étape du diagnostic immobilier

La mise en application de la loi Carrez fait partie intégrante des étapes de diagnostic immobilier. Le but est d’avoir des mesures précises de la surface sur plancher de l’immeuble à vendre. Ce n’est pas une mesure obligatoire, notamment pour les donations ou pour l’exploitation individuelle d’une maison. Néanmoins, prendre la mesure Carrez de votre bien vous permettra d’en tirer un bon prix pendant les transactions immobilières.

La loi Carrez impacte notamment dans la rédaction de l’acte de vente. Elle modifie et gère les mentions obligatoires dans ce genre de document. Elle gère la superficie et les différentes mesures liées aux biens.

  • Historique de la loi Carrez

Comme susmentionnée, la loi Carrez n’est pas une nouveauté sur le marché de l’immobilier. Elle a été votée en décembre 1996 et est entrée en application en 1997. Elle est toujours en vigueur de nos jours et s’applique pour toutes les transactions commerciales immobilières. Son rôle principal est de protéger les potentiels acheteurs des erreurs et des abus des propriétaires.

  • Loi Carrez, quand est-ce obligatoire ?

Toutefois, la loi Carrez n’est pas toujours obligatoire. Les propriétaires n’ont par exemple pas l’obligation d’engager un professionnel en cas de location d’une résidence privée. Ce n’est que durant les transactions de biens en copropriété que la mesure de la surface Carrez est incontournable. Le but étant de faire la différence entre les parties privatives et communes du bien.

La mise en application de la loi Carrez dépend également de la surface du bien à louer. La mesure de l’espace n’est exigée par la loi que pour tous les locaux de plus de 8 m2. C’est valable pour les locations privées, les locaux professionnels ou commerciaux ou encore n’importe quel bien en copropriété.

Comment mettre en application la loi Carrez ?

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Pour mesure la surface Carrez de votre bien, il ne faut s’y prendre au hasard. Il y a quelques normes à respecter. En voici quelques-uns.

  • Calcul de la surface de la maison

Selon la définition pratique de cette loi, elle vise à mesurer la surface sur plancher de la maison. Il faut en amont faire la différence entre la surface habitable et la surface sur plancher. La première est l’espace disponible moins les éléments décoratifs et les équipements de la maison. La surface sur plancher quant à elle constitue tout l’espace qu’occupe le bien, les murs non pris en compte.

On insiste sur le fait que seule la surface privative est à prendre en compte lors de vos mesures. Ces données doivent être mentionnées clairement dans l’acte de vente du bien en copropriété.

  • Comment prendre en compte les éléments de la maison pendant le calcul ?

Pour obtenir la surface Carrez de la maison, vous devez prendre la taille de votre maison et déduire les murs, les marches et autres éléments constitutifs de celle-ci. En outre, sachez que dans le calcul, tous les espaces sous plafond de moins de 1.80 m ne sont pas à prendre en compte. Il en est de même pour les escaliers, les portes et les fenêtres, etc.

Il y a toutefois quelques éléments qui font exceptions dans la mesure de la surface Carrez de votre maison. En voici notamment quelques-uns.

  • Le placard

Le placard entre dans le lot de bien à mesure pour la hauteur sous plafond du bien. C’est le cas justement des grands placards qui font la même taille que la pièce, à savoir plus de 1.80 m.

  • Hauteur sous plafond

Comme susmentionné, la hauteur sous plafond à prendre en considération pour la mesure de la surface Carrez est de 1.80 m minimum. On ne prendra pas en compte les combles, aménagés ou non, et les sous-sols pour la mesure.

  • Mezzanine

Pour ce qui est du cas de la mezzanine, tout dépend de la structure et des matériaux avec lesquels elle a été faite. S’il s’agit d’une mezzanine en béton ou en métal qui n’est pas censée être déloger dans un avenir proche, la mezzanine doit être prise en considération dans la mesure de la surface Carrez. Le cas échéant, comme pour la mezzanine en bois par exemple, elle est considérée comme inexistante.

Une règle demeure toutefois : celle de la hauteur sous plafond minimale. Toute infrastructure se trouvant en dessous de 1.80 m ne devra pas être prise en compte.

  • Chambre

Les chambres font parties intégrantes de la surface Carrez. Pour les espaces mansardés notamment, vous allez devoir faire quelques vérifications pour être sûr que la hauteur sous plafond correspond.

La loi Carrez reste applicable aussi bien pour les transactions impliquant une grande copropriété que pour les chambres de bonnes. Il semble important de le souligner.

  • Les vérandas et les logements annexes privatifs

Enfin, sachez que pour la prise de mesure, toutes les parties privatives du bien en copropriété doivent être prises en compte. On compte dans le lot bien évidemment les vérandas, les logements annexes et bien d’autres encore. Ils optimisent la surface habitable de votre bien et peuvent faire augmenter le prix de vente.

Il y a toutefois une condition supplémentaire à respecter. Notamment, ces parties privatives doivent être fermées. Il faudra en outre apporter la preuve de leur usage privé et non commun dans la copropriété.

  • La loi Carrez dans un bien commercial

La loi Carrez s’applique à toutes les transactions de vente impliquant des biens en copropriété. C’est le cas également des locaux commerciaux. Les normes de mesures ne changent pas dans tous les cas. Sachez que pour cette vente, les espaces de stockage doivent être mentionnés dans le contrat de vente s’il y en a. Ces derniers sont pris en compte dans le calcul du prix total du bien.

  • La loi Carrez dans une copropriété horizontale

La mesure est obligatoire pour tous les types de copropriété, y compris celles horizontales. Dans ce cas justement, une partie du terrain contient à la fois des parties privatives et communes, contrairement aux cas des lotissements immobiliers.

  • La loi Carrez dans une location

La loi Carrez peut également s’appliquer pour les transactions de location d’un bien en copropriété. Dans ce cas, vous ne devez prendre en compte les remises, les garages et terrasses, les balcons et autres dans les mesures.

Les mesures en question devront alors figurer dans le contrat de bail, et ce, parmi les mentions obligatoires de ce genre de document. On peut citer par exemple le nom et le prénom des parties prenantes à la location, la durée du bail, le prix, la date du début de la location, le loyer, etc.

Calcul de la surface plancher d’une maison, les normes à respecter

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Vous l’aurez compris, la loi Carrez présente quelques avantages, et ce, aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs. Si les détails sur les mesures à prendre pendant la mise en application de cette loi sont désormais clairs, qu’en est-il du côté pratique de la chose ? Voici quelques autres bons à savoir avant de se lancer.

  • Qui peut le faire ?

Il n’y a pas de normes spécifiques quant à la qualité de la personne qui prendra les mesures de la propriété. Vous pouvez le faire personnellement ou engager un expert. Bien que la seconde solution soit bien souvent coûteuse, elle est plus conseillée. Cela évitera les malentendus et permettra une prise de mesure objective des lieux. En outre, sur le Net, vous avez l’embarras du choix en la matière. Il faut savoir également que seuls les professionnels certifiés peuvent procéder à la prise de mesure.

En tous les cas, le sens de la minutie et de la rigueur sera utile pendant toute la démarche. Il faut prendre des mesures sûres et des données reflétant la réalité au risque d’être poursuivie pour vice.

  • Une erreur de mesure, les démarches légales possibles

Si les mesures Carrez ont été prises par le vendeur lui-même, l’acheteur qui se trouve lésé dispose de plusieurs recours légaux afin de protéger ses droits. Le contrat de vente peut entre autres être frappé de nullité. En tant qu’acquéreur, vous disposez de 1 an à compter de la date de signature du contrat de vente pour porter votre affaire au tribunal.

La loi Carrez prévoit cependant des conditions pour la mise en application de ce droit. Entre autres, l’erreur dans la prise de mesure ne doit pas être inférieure à 5 % de la surface totale du bien. Dans ce cas,  le tribunal de grande instance prendra en considération votre plainte. La nullité du contrat n’est pas la seule solution possible. Le juge peut décider de faire un prorata de l’acte de vente en y notifiant les modifications dans la superficie du bien en question. Ce qui devrait impacter sur le prix de vente de celui-ci.

  • Les mentions obligatoires dans l’évaluation immobilière

La loi Carrez s’applique donc surtout dans la vente d’une copropriété. Les données récoltées dans la mise en application de cette dernière doivent être transportées dans l’acte de vente du bien en question. Parmi les mentions obligatoires, on peut citer entre autres la surface sur plancher du bien, les biens annexes privatifs, les espaces extérieurs privatifs et toutes les parties plus de 1.80 m.

S’il s’agit d’une vente de plusieurs lots de copropriété, chacun d’entre eux doit être précisé dans le contrat de vente de manière distincte.

Pourquoi mesurer la surface Carrez ?

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Si la mesure Carrez n’est pas obligatoire pour toutes les transactions de vente, elle est tout de même conseillée, et ce, pour plusieurs raisons.

  • Pour une meilleure valorisation du bien

Faire prendre des mesures de votre bien par un professionnel permet de mieux le valoriser. Vous aurez une idée précise de la taille en m2 de votre propriété. Ce qui vous permettra d’en tirer le meilleur prix.

En outre, le calcul de la surface Carrez rassurera davantage les potentiels acheteurs. La démarche ne vous prend que quelques minutes et ne rend pas plus complexe la rédaction de votre acte de vente pour autant. Il suffit de transposer les données d’un document à un autre.

  • Pour la protection des parties prenantes au contrat

Mais force est de constater que la loi Carrez vise surtout à une meilleure protection des différentes parties prenantes au contrat. Les vendeurs ne sont pas les seuls à en tirer profit. Les acheteurs potentiels jouissent également d’une plus ample protection de leur droit. Cela permet entre autres d’éviter les abus et les erreurs de mesure pendant la cession du bien.

Si le vendeur n’a pas pris l’initiative de demander la mesure Carrez par lui-même, sachez qu’en tant qu’acheteur vous en avez tout à fait le droit. Vous pouvez d’ailleurs prendre les mesures vous-même ou demander à un expert de le faire. Les frais qui en découleront seront du ressort de celui qui a pris l’initiative en question.

  • Loi Carrez et nullité de la transaction de vente, les bons à savoir

Pour rappel, la loi Carrez peut, dans certains cas, entraîner la nullité de la transaction de vente. C’est le cas notamment pour toute erreur de mesure dépassant les 5 % de la surface totale du bien. C’est au juge de Grande Instance d’en décider. Cette erreur peut concerner le non pris en compte de certains éléments de la maison ou de quelques espaces privatifs dans l’acte de vente. Pour ces deux cas, la partie lésée  ne dispose que de 31 jours pour porter leur affaire au tribunal. Le délai court à partir du moment de la signature du contrat.

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