Mettre un logement en location semble simple en apparence. Pourtant, dans certaines communes, une formalité administrative s’impose avant, ou juste après, la signature du bail. C’est ce qu’on appelle communément le permis de louer, un dispositif né de la loi ALUR pour lutter contre l’habitat dégradé.

L’objectif de la loi ALUR derrière ce dispositif

La loi ALUR du 24 mars 2014 (articles 92 et 93) a donné aux collectivités locales un outil puissant : la possibilité de délimiter des zones géographiques dans lesquelles toute mise en location d’un logement doit faire l’objet d’une formalité administrative.

L’objectif est clair : lutter contre l’habitat indigne. Trop de logements insalubres ou dangereux continuaient d’être loués sans aucun contrôle. En obligeant les bailleurs à se signaler, les communes peuvent identifier les logements problématiques, orienter les propriétaires vers des travaux de mise en conformité et protéger les locataires les plus vulnérables.

Le dispositif s’inscrit également dans les Plans départementaux d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) et dans les Programmes locaux de l’habitat (PLH). Il a été précisé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et renforcé par la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, qui a unifié la mise en œuvre et le contrôle du dispositif.

Déclaration de mise en location vs autorisation préalable : deux régimes distincts

Le terme « permis de louer » recouvre en réalité deux régimes bien différents, et il est essentiel de ne pas les confondre.

Le régime de déclaration (CCH : L.634-1 à L.634-5) est une simple formalité informative : le bailleur déclare la mise en location après la signature du bail, dans un délai de 15 jours. C’est ce régime qui utilise le Cerfa 15651*01. La collectivité est informée, mais elle n’a pas à donner son accord.

Le régime d’autorisation préalable (CCH : L.635-1 à L.635-11) est plus contraignant : le bailleur doit obtenir un accord explicite de la mairie ou de l’EPCI avant de louer. Ce régime utilise un formulaire distinct, le Cerfa 15652*01. Une commune peut choisir l’un ou l’autre régime, voire les deux sur des secteurs différents.

Êtes-vous concerné par la déclaration Cerfa 15651*01 ?

Avant de remplir quoi que ce soit, la première question est simple : votre logement est-il situé dans une zone soumise au régime de déclaration ? Car ce dispositif n’est pas national : il ne s’applique que là où la collectivité l’a instauré.

Les communes qui ont instauré le permis de louer

Il n’existe pas de liste nationale centralisée et exhaustive des communes concernées. C’est l’EPCI compétent en matière d’habitat, ou, à défaut, le conseil municipal, qui délimite les zones par délibération. Cette délibération doit être publiée et entre en vigueur au minimum six mois après sa publication.

Parmi les territoires qui ont mis en place ce dispositif, on trouve notamment :

• Bordeaux Métropole (secteurs Victoire, Saint-Michel, Belcier)
• Roubaix et plusieurs communes du Nord
• Des communes de l’Hérault (plus de 50 communes concernées dans ce département)
• Certains secteurs de Grenoble et d’autres agglomérations

La seule façon de savoir avec certitude si votre logement est concerné est de contacter directement votre mairie ou votre EPCI. Certaines intercommunalités proposent également des outils cartographiques en ligne pour vérifier si une adresse est incluse dans une zone soumise à déclaration.

Les types de logements et de baux concernés

Le régime de déclaration s’applique aux locations à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse de locations vides (titre Ier) ou de locations meublées (titre Ier bis).

Sont en revanche exclus du dispositif :

• Les logements mis en location par un organisme de logement social
• Les logements faisant l’objet d’une convention APL avec l’État (CCH : L.351-2)
• Les reconductions, renouvellements de bail ou avenants au contrat existant

Seule la nouvelle mise en location ou la relocation déclenche l’obligation de déclaration. Si votre locataire renouvelle son bail, vous n’avez rien à déclarer.

Ce que vous gagnez à bien remplir la déclaration

Remplir un formulaire administratif peut sembler une contrainte. Mais pour le permis de louer pour le bailleur, la démarche présente des avantages concrets que beaucoup de propriétaires sous-estiment.

Une mise en location sécurisée juridiquement

Déposer le Cerfa 15651*01 dans les délais, c’est d’abord vous protéger. Vous obtenez un récépissé officiel que vous transmettez au locataire. Ce document prouve que vous avez respecté vos obligations et constitue une preuve en cas de litige ultérieur.

C’est aussi une condition pour bénéficier du versement des aides personnelles au logement (APL) en tiers payant : sans récépissé de déclaration, la CAF ou la MSA peut refuser de verser directement les aides à votre compte. Pour un bailleur qui compte sur ce flux financier, c’est un enjeu concret et immédiat.

Un levier pour valoriser un logement conforme

La démarche de déclaration de mise en location vous invite à rassembler le dossier de diagnostic technique (DDT) avant de louer. C’est une occasion de vérifier l’état réel de votre bien : diagnostic de performance énergétique, état des installations électriques et gaz, présence de plomb ou d’amiante, etc.

Un logement dont les diagnostics sont à jour et conformes est plus facilement louable, moins exposé aux litiges et mieux valorisé sur le marché locatif. Certains propriétaires découvrent à cette occasion des travaux à réaliser qui, une fois effectués, leur permettent de justifier une révision du loyer ou d’attirer des locataires plus stables.

Ce que ça vous coûte concrètement

Être honnête sur les contraintes, c’est aussi rendre service. Voici ce que la démarche implique réellement pour un permis de louer pour bailleur.

Le temps de constitution du dossier

La déclaration elle-même est un formulaire d’une page. En pratique, le temps à consacrer dépend surtout de la disponibilité de vos documents. Si vos diagnostics sont récents et à jour, le dépôt prend moins d’une heure. Si vous devez faire réaliser un ou plusieurs diagnostics, comptez quelques jours supplémentaires et un coût variable selon les diagnostics requis.

Le délai de 15 jours après la signature du bail est court. Il est donc conseillé d’anticiper en rassemblant les documents avant même la mise en location, et non après avoir trouvé un locataire.

Les éventuels travaux de mise en conformité révélés

C’est le coût indirect le plus significatif. Si le dossier de diagnostic technique révèle des non-conformités, une installation électrique vétuste, un logement classé F ou G au DPE, une présence de plomb, vous serez confronté à un choix : louer en l’état (avec les risques juridiques que cela comporte) ou engager des travaux.

Dans le cadre du régime de déclaration, la collectivité n’a pas à valider votre dossier avant la mise en location. Mais les diagnostics défavorables peuvent attirer l’attention des services compétents et déclencher des contrôles. Mieux vaut anticiper ces travaux plutôt que de les subir sous contrainte.

Ce que vous risquez si vous ne déclarez pas

Ignorer l’obligation de déclaration n’est pas sans conséquences. Les sanctions sont réelles, et leur application s’est renforcée depuis 2024.

Les sanctions administratives et financières

Depuis la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 (articles 7 et 8), c’est désormais le maire ou le président de l’EPCI, et non plus le préfet, qui est chargé de constater les manquements et de prononcer les amendes. Cette réforme a rapproché le contrôle du terrain, le rendant potentiellement plus réactif.

La procédure est la suivante : lorsqu’une absence de déclaration est constatée, l’autorité compétente invite le bailleur à présenter ses observations dans un délai d’un mois. Pendant ce délai, le bailleur peut régulariser sa situation en déposant le Cerfa 15651*01 et en joignant le récépissé à ses observations. Si aucune régularisation n’intervient, l’amende peut être émise.

Les montants prévus par le Code de la construction et de l’habitation (CCH : L.634-3, R.634-4 et R.634-5) sont les suivants :

• Jusqu’à 5 000 € pour une absence de déclaration de mise en location
• L’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés
• Elle ne peut être prononcée plus d’un an après la constatation du manquement

En Seine-Saint-Denis, par exemple, des amendes ont effectivement été prononcées dès 2021, montrant que le dispositif n’est pas purement théorique.

Les conséquences sur le bail et la relation locataire

Un point important à retenir : l’absence de déclaration n’annule pas le bail. Le locataire reste protégé et son contrat demeure valide. Vous ne pouvez donc pas invoquer l’absence de déclaration pour mettre fin à la location.

En revanche, deux conséquences pratiques méritent attention. D’abord, le versement des APL en tiers payant est conditionné à la production du récépissé de déclaration. Si votre locataire bénéficie d’aides au logement et que vous souhaitez les percevoir directement, l’absence de déclaration vous prive de ce mécanisme.

Ensuite, une mise en location non déclarée peut fragiliser votre position en cas de litige avec le locataire ou d’inspection des services de l’habitat. Être en règle sur la forme administrative renforce toujours votre crédibilité en tant que bailleur sérieux.

Comment remplir et déposer le Cerfa 15651*01

La démarche est accessible à tout propriétaire. Voici comment procéder, étape par étape.

Les rubriques du formulaire pas à pas

Le Cerfa 15651*01 est disponible en ligne sur le site officiel formulaires.service-public.gouv.fr. Il se compose de plusieurs blocs à renseigner :

1. Identité du bailleur

• Pour un particulier : nom, prénom(s), adresse et coordonnées
• Pour une personne morale : dénomination ou raison sociale, forme juridique, adresse du siège social et qualité du signataire
• Si un mandataire agit pour le compte du bailleur : ses coordonnées et, le cas échéant, son numéro de carte professionnelle

2. Renseignements relatifs au logement

• Adresse complète du logement
• Désignation et consistance du bien (type de logement, surface, nombre de pièces)
• Informations sur l’immeuble dans lequel il est situé, le cas échéant

3. Contrat de location

• Date de conclusion du contrat de location (point de départ du délai de 15 jours)
• Type de bail (vide ou meublé)

4. Signature

• Signature du bailleur ou de son mandataire

Pièce à joindre obligatoirement : le dossier de diagnostic technique (DDT) pour les locations soumises à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire les locations vides et les locations meublées à titre de résidence principale.

Une notice explicative (notice n° 52147) est disponible sur le même site pour vous guider rubrique par rubrique.

Où déposer et dans quel délai

La déclaration doit être déposée dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location, auprès de :

• L’EPCI compétent en matière d’habitat, si votre commune en fait partie
• La mairie de la commune, si l’EPCI a délégué cette compétence ou si la commune est compétente seule

Certaines collectivités acceptent le dépôt par voie électronique si leur délibération le prévoit. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les modalités exactes (dépôt en ligne, par courrier recommandé ou en guichet).

En retour, vous recevrez dans la semaine suivant le dépôt :

• Un récépissé complet si votre dossier est complet, indiquant la date de dépôt et reproduisant les informations déclarées
• Un accusé de réception avec liste des pièces manquantes si le dossier est incomplet, vous laissant un délai (au maximum un mois) pour compléter

Ce récépissé doit être transmis pour information au locataire : conservez-en une copie dans votre dossier de location.