Un investissement locatif est le moyen le plus rapide pour rentabiliser votre placement immobilier. Cependant, cela peut entraîner quelques complications. La majorité des propriétaires bailleurs rencontrent actuellement des problèmes avec leurs locataires. Voici les 8 problèmes plus fréquents.

Les loyers impayés ou les retards de paiement 

C’est l’un des plus grands problèmes que les propriétaires rencontrent avec leurs locataires. Cela peut en effet mettre en péril la qualité de son investissement. Cela impacte, en effet, sur ses revenus mensuels et peut entraîner des soucis financiers.

Il existe toutefois des solutions pour se prémunir. En premier lieu, vous pouvez souscrire à une assurance pour loyers impayés. C’est une offre disponible auprès des assureurs. Elle couvre les retards et les impayés. Les assureurs vous paient les loyers à temps et se chargent par la suite du recouvrement auprès de votre locataire.

C’est pratique et facile. Cependant, si vous choisissez cette option, vous ne pouvez plus demander de caution à votre locataire. 

Par ailleurs, il suffit parfois d’une petite recherche sur le futur locataire pour vous protéger. Il existe actuellement des sites de délation à disposition des particuliers. On y dénonce les mauvais payeurs. Vous devez vérifier que votre locataire n’y figure pas. 

Vous pouvez aussi vérifier ses possibilités de paiement. Pour ce faire, demandez à ce qu’il présente quelques justificatifs lors de la visite : fiches de paie, caution, etc. 

Le manque d’entretien du logement

Certains locataires ne respectent pas le logement. Ils abîment, ils ne font pas attention, ils n’entretiennent pas. Ce qui peut entraîner d’importants travaux de réparation après la fin du contrat de bail. 

Ce souci se rencontre le plus souvent dans les contrats de location meublée. Les locataires ne restent pas longtemps et ont tout à disposition. Ils ne prennent souvent pas les mesures de leurs actions. 

C’est pour cela que les cautions sont de rigueur. Le prix des travaux à faire pour la remise en état des biens sera déduit de cette somme d’argent. Attention néanmoins, la caution ne doit pas dépasser le montant d’un mois de loyer sans charge. 

Le non-respect des règles de copropriété

Vous avez un bien en copropriété ? Vous risquez d’être confronté à des locataires qui font la forte tête. Ils ne respectent pas les règles de la copropriété. Ce qui peut vous exposer à des conflits avec les voisins. 

Soyez précis dès le début du contrat de bail, notamment sur les interdits de la résidence. Tel est le cas des heures pour le bruit pour les jeunes locataires, les animaux de compagnie pour les familles, les professions interdites, etc. 

Le squattage

Selon les sondages, 16% des propriétaires doivent faire face à un problème de squat. Malgré la résiliation du contrat de bail en bonne et due forme, l’ancien locataire refuse tout simplement de partir. 

Dans ce cas, ne défoncez surtout pas la porte. Prendre possession de force du logement est interdit par la loi. Vous risquez 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende. 

Pour profiter à nouveau de votre appartement ou maison, respecter les procédures d’expulsion. C’est-à-dire que vous devez porter officiellement plainte. Les autorités viennent pour constater le squattage. Une procédure civile peut alors être lancée pour que le juge statue sur la situation et émette un mandat d’expulsion. 

Vous devez ensuite faire exécuter ce mandat par voie d’huissier et avec l’assistance des OPJ si besoin. Sachez que la procédure d’expulsion doit respecter la règle de la « trêve hivernale ». Vous ne pouvez reprendre la procédure que quand l’hiver sera passé. 

Un locataire amasseur

Il n’y a de prime abord aucun signe que votre locataire peut devenir un amasseur. C’est un trouble psychologique qui pousse une personne à tout conserver chez lui. Ce qui peut impacter sur la salubrité du logement et l’état de votre bien. De plus, à cause de problèmes d’odeurs et d’invasion d’insectes, vous risquez des plaintes de la part des voisins. 

Les amasseurs profitent d’une protection spéciale. Ils ne sont pas complètement conscients de leur situation. Outre de vous lancer dans une procédure d’expulsion en bonne et due forme, vous devez avertir les proches de votre locataire. Faites en sorte que l’expulsion se fasse le plus sereinement possible. 

Il s’agit d’une expulsion pour un motif grave de dégradation. Pour commencer, vous devez apporter des preuves de ce que vous avancez. Exercez votre « droit de visite » annuel. Profitez-en pour prendre des photos pour porter plainte. Cela facilitera la constatation de l’occupation abusive. Ce qui accélèrera la suite des démarches. 

Un colocataire imprévu

Certains locataires choisissent aussi de se passer de l’avis de leur propriétaire pour prendre un colocataire. En effet, ils peuvent user de votre bien comme bon leur semble tant qu’ils respectent les termes du bail. Justement, dans ledit contrat, il est dit qu’il est le locataire. 

L’introduction d’une autre personne dans l’appartement ou la maison constitue donc une violation si le propriétaire n’en a pas été informé en amont. Cela représente un risque autant pour les bailleurs que pour les locataires. 

En effet, comme il s’agit d’une violation, les assurances peuvent se dédouaner de toutes responsabilités en cas de casse. Cela peut entraîner des conflits financiers par la suite. Cela peut être un motif de résiliation du bail. C’est en effet considéré comme une occupation abusive du bien. 

La sous-location illégale

Comme la colocation, la sous-location est également illégale sans l’aval du propriétaire. C’est le fait par lequel le locataire cède son bail à un autre. 

Encore une fois, cette situation peut causer des soucis auprès des assurances. Les dommages dans le bien ne seront pas couverts. Il en est de même pour les dégâts corporels après un accident.

Encore une fois, c’est une faute grave et une transgression des règles du contrat de bail. Le propriétaire peut donc rompre la location sans attendre la date anniversaire. Pour autant, les délais de préavis continuent de s’appliquer. Ils sont de 3 mois minimum à compter de la demande de résiliation du contrat. 

L’état des lieux

Les problèmes peuvent survenir à la fin du contrat de bail. Le propriétaire et le locataire peuvent ne pas être d’accord sur l’état des lieux. Dans ce cas, avant la signature du rapport d’état des lieux, l’intervention d’un huissier sera nécessaire. 

Sachez néanmoins qu’un conflit pour un état des lieux et une procédure de justice peuvent prendre du temps et engager des frais. C’est pourquoi, avant de vous lancer dans un tel projet, ce peut être une bonne idée de faire appel à un expert indépendant et objectif. Il fera une évaluation des lieux et comparera le rapport lors de la prise du logement par le locataire et de sa restitution.

Que se passe-t-il alors si vous n’avez pas fait d’état des lieux en début du bail ? La loi indique que le locataire a donc pris un logement parfait état. Toutes les dégradations seront alors à sa charge en fin de contrat de bail. 

Ce ne sont que quelques-uns des problèmes que l’on peut rencontrer lors d’une location. Les cas varient selon le locataire et le bailleur. Vous pouvez être confronté à davantage de problèmes. En cas de conflit, faites appel à une agence de conciliation pour éviter d’envenimer la situation.